Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

Aby przekazać bliskim swoją nieruchomość bez ponoszenia kosztów, część osób decyduje się na umowę darowizny mieszkania. Jednak, aby była ona zgodna z prawem, muszą zostać zachowane pewne zasady, jak chociażby ta, że taka umowa musi zostać spisana w formie aktu notarialnego. Ile kosztuje przepisanie mieszkania w formie darowizny i jakie są koszty aktu notarialnego?

Darowizna mieszkania – na czym polega?

Jako właściciele mieszkania możemy nim dysponować w dowolny, zgody z prawem sposób. Tym samym możemy również przekazać go w formie umowy darowizny dowolnej osobie – nie tylko tej spokrewnionej z nami. Na czym polega darowizna mieszkania? 

Jest to przekazanie nieruchomości na podstawie umowy. Darczyńcą jest właściciel mieszkania, który przekazuje własność nieruchomości osobie obdarowywanej. Co ważne umowa darowizny musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Podpisuje się ją w obecności notariusza. Darowizna jest nieodpłatna i to ją odróżnia od umowy sprzedaży nieruchomości. 

Co może być przedmiotem darowizny? W przypadku nieruchomości może to być:

• mieszkanie, 
• dom,
• lokal będący częścią większej nieruchomości, 
• gospodarstwo rolne, 
• udział w nieruchomości,
• działka. 

Umowę darowizny regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Jej zawarcie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Jednak z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania zwalnia nas notariusz, u którego podpisujemy umowę. To na niego przechodzi ten obowiązek. Oprócz tego za opłatą może on dokonać w naszym imieniu wpisów do księgi wieczystej nieruchomości lub ją założy.

Warto pamiętać, że osoba otrzymująca darowiznę musi zapłacić podatek. Jednak w niektórych przypadkach może on zostać umorzony.

Przeczytaj także: Ile pieniędzy można wpłacić do banku bez kontroli?

Jakie są formy przepisania mieszkania?

Jeśli chcemy przepisać mieszkanie na inną osobę, możemy skorzystać z jednej z trzech podstawowych form przekazania własności: umowy darowizny, dożywocia lub testamentu. Na czym one polegają?

Umowa darowizny mieszkania

To najpopularniejsza forma przepisania nieruchomości, zawierana jest w formie aktu notarialnego. Polega na nieodpłatnym przekazaniu na rzecz określonej osoby własności nieruchomości. Warto wiedzieć, że w tym przypadku darczyńca ma prawo odwołania darowizny, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności. Regulują to przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu z Kodeksu cywilnego.

Umowa o dożywocie

Ta umowa dotycząca przeniesienia nieruchomości. Podpisując ją, właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Z kolei obdarowywany w zamian zobowiązuje się zapewnić darczyńcy lub/i bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.

Darczyńca ma prawo zamieszkiwania w nieruchomości i otrzymywania stosownej opieki, np. wyżywienia, zapewnienia ogrzewania czy pomocy w chorobie. Wsparcie może być również okazywane w formie wypłacanej renty. 

Umowa o dożywocie kończy się w momencie śmierci dożywotnika (darczyńcy). 

Testament

Inną formą przepisania mieszkania jest zapis o tym w testamencie. Jest to dobry sposób na zabezpieczenie najbliższych w kwestii własności nieruchomości i podziału majątku. W tym wypadku w momencie uzyskanie prawa do spadku, a więc po śmierci spadkodawcy, spadkobierca zostanie właścicielem nieruchomości.

Jak wygląda proces przepisania mieszkania?

Proces przepisania mieszkania jest dość prosty, jednak wymaga dopełnienia kilku formalności. Są one bardzo ważne, ponieważ ich przeoczenie może wiązać się z wykroczeniem lub nawet popełnieniem przestępstwa podatkowego. Darowizna mieszkania, aby była skuteczna, musi mieć określoną formę. Jak zatem wygląda proces przepisania mieszkania? Musi zawierać poszczególne kroki:

Oszacować wartość nieruchomości 

Aby, jak najlepiej określić wartość nieruchomości, warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. W ten sposób otrzymujemy realną wartość mieszkania, a także  zabezpieczenie w przypadku potencjalnych sporów prawnych. Wartość nieruchomości wpływa na wysokość podatku i opłat. Jej zaniżanie może wiązać się z dodatkowymi problemami. 

Przygotować wymagane dokumenty

To kolejny niezbędny element do tego, aby móc dokonać darowizny mieszkania. Musimy przedstawić dokumenty dające podstawę nabycia nieruchomości. Może to być np. wypis aktu notarialnego umowy kupna czy dziedziczenia, a także odpis z księgi wieczystej. Kolejnym krokiem jest umówienie się z notariuszem i zawarcie umowy darowizny.

Ustalić kwestie podatkowe

Darowizna mieszkania wiąże się z koniecznością wniesienia podatku od spadków i darowizn. Od tej reguły obowiązują jednak zwolnienia. Znaczenie ma to, do której grupy podatkowej należy osoba otrzymująca darowiznę. Informacja o uzyskaniu darowizny powinna zostać zgłoszona w urzędzie skarbowym – dokonuje tego notariusz. 

Warto pamiętać, że jeśli w umowie darowizny obdarowujący zawarł jakieś warunki, to obdarowany staje się właścicielem nieruchomości dopiero po ich spełnieniu.

Przepisanie mieszkania a podatek – ile wynosi podatek od darowizny?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, od darowizny nieruchomości należy odprowadzić podatek. Reguluje to ustawa o podatku od spadków i darowizn. Po przyjęciu darowizny obdarowany musi zapłacić od niej podatek. Jego wysokość oraz to, czy w ogóle musimy go opłacać, zależy głównie od tego, kto zapisał nam darowiznę. Ważny jest tu stopień pokrewieństwa.

Wyróżniamy trzy grupy podatkowe:

• Pierwsza grupa – mieszczą się w niej najbliższe osoby z rodziny, jak: małżonek, zstępni (czyli dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), ojczym, macocha, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, teściowie. W przypadku tej grupy kwota wolna od podatku to 10 434 zł;
• Druga grupa – należą do niej zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. W tym wypadku kwota wolna wynosi 7 878 zł;
• Trzecia grupa – obejmuje najdalszych członków rodziny i osoby niespokrewnione. Kwota wolna od podatku to 5 308 zł.

Podatek od darowizny nieruchomości obliczany jest od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku. Wynosi on od 3 do 20 proc. wartości mieszkania czy działki. Jego wysokość zależy od tego, od której grupy podatkowej otrzymaliśmy darowiznę i ile jest warta nieruchomość.

Kto jest zwolniony z podatku od darowizny mieszkania?

Jeśli darowizna mieszkania dotyczy najbliższych osób z naszej rodziny, czyli np. otrzymaliśmy ją od rodziców, to podlega ona zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn bez względu na jej wartość. Należy jednak spełnić pewne warunki.

Kiedy następuje zwolnienie z podatku? Gdy dochodzi do nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych przez: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma lub macochę. Warunkiem jest złożenie odpowiedniemu naczelnikowi urzędu skarbowego orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku w ciągu 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się.

Przeczytaj także: W co inwestować małe kwoty?

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza – koszty notarialne

Koszty, które ponosimy u notariusza, są zależne od wartości nieruchomości będącej darowizną. Im wyższa kwota nieruchomości, tym więcej zapłacimy. Taksa notarialna ustalana jest odgórnie. Reguluje ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. 

Maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza zgodnie z prawem wynoszą:

• do 3 000 zł – 100 zł; 
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; 
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł.

Jeśli chodzi o koszty, to oprócz taksy notarialnej za sporządzenie umowy darowizny, trzeba liczyć się również z ceną wypisu dokumentu – stawka maksymalna w tym przypadku wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Dodatkowo dochodzą również koszty opłaty sądowej.

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania?

Do darowizny mieszkania potrzebne są nam dokumenty potwierdzające podstawę nabycia nieruchomości. Będzie to np. akt poświadczenia dziedziczenia, akt sprzedaży. Dodatkowo niezbędny jest numer księgi wieczystej, a także – jeśli darowizna dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Notariusz informuje o wszelkich niezbędnych dokumentach, ponieważ nieco się one różnią w zależności od tego, czy darowizną jest dom, mieszkanie czy też działka.

Oprócz tego do sporządzenia umowy, konieczne będą dane takie jak:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane osobowe obu stron umowy – darczyńcy i osoby obdarowywanej,
• informacje na temat przedmiotu umowy – metraż nieruchomości i jej typ, a także adres,
• oświadczenie darczyńcy, że przekazuje nieruchomość w formie darowizny,
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
• dodatkowe warunki przekazania darowizny (jeśli takowe istnieją).